地產行業洗牌年 孫宏斌對融創定下三點規劃

發布時間:2020-03-31    來源:第一財經    瀏覽量:0

“銷售規模的增長未來不是重點,利潤和品質才是第一位的。”

3月27日,融創中國(01918.HK,簡稱“融創”)董事局主席孫宏斌對外闡釋融創發展的新邏輯。當地產結束蒙眼狂奔的時代,當這家頭部房企銷售規模再攀5562億新高,經營質效被擺上戰略第一位。

2019年,是融創“穩中求變”的一年。秉持對土地市場的精準判斷和積淀多年的收并購能力,融創保持住增長態勢,土儲業績齊齊攀高。同時,堅持地產核心主業,融創也在2019年著力于綜合競爭力的持續提升,實現了更加均衡穩健的發展。

賽道不斷拓寬時,融創持續加強財務管控,以現金流絕對安全為風控底線。期末,融創賬面現金余額1257.3億,可靈活應對未來經營需求。行業洗牌期,融創將持續謹慎投資、降低融資成本、優化資產結構,提升集團綜合競爭力。

得益于多維度優異表現,市場對融創表現出極大認可。去年,融創在二級市場累計漲幅超80%,穆迪、標普、惠譽三大國際評級機構持續上調公司評級,展望穩定。融創同樣繼續回饋股東,擬派發末期股息1.232元/股,同比增加49%,派息總額超57億元。

盈利質量擺在首位

頭部房企的戰略選擇極具信號意義。

2019年,房地產行業低溫前行,但融創合同銷售額仍達5562.1億元,同比增長約20.7%,穩居行業第四名。當外界試探這家房企的生長邊界時,孫宏斌卻稱利潤和品質是第一位,銷售規模不再是未來的發展重點。

過去一年,融創實現營業收入1693.2億,同比增長35.7%,地產仍是業績貢獻“主力軍”,物業銷售收入的占比維持在94%以上;2017~2019年,集團并表營業收入復合增長率高達60%,權益收入復合增長率達49%。

結算規模提升的同時,融創錄得毛利潤414.1億、溢利281.6億、本公司擁有人應占溢利260.3億,分別同比增長33%、61%及57%。毛利率和凈利率均維持在理想水平,歸屬本公司股東的凈資產收益率達37.2%,同比提升4.3%。

盡管盈利指標齊齊向好,但孫宏斌已意識到行業洗牌年的風險。“房地產行業2020年、2021年的利潤壓力都比較大。”他認為,這兩年結轉的是2018年、2019年賣的房子,當時很多公司買下貴地,售價壓力比較大。

而融創的穩健步調早已延續數年,如今將更加重視對安全、均衡的把握。

2019年,融創在財務把控上動作頗多。為保證企業穩健發展,提高利潤水平,融創持續優化資產結構,降低融資成本。同時,通過積極促進銷售,重視回款,在合同銷售增加的基礎上,實現經營業務現金流入凈額272.5億。

截至報告期末,融創總資產9606.49億,同比增長34%;所有者權益1140.94億,較上年末的731.07億增長56%。調整后的資本負債率進一步下降,且資產負債比率已連續三年呈下降趨勢。

可喜的是,這一向好態勢有望延續。管理層表示,通過調整融資結構,提升銀行貸款和債券占比,融創未來的融資成本、營銷費用還有下降空間。“未來2~3年,我們的負債率往下走的方向不會改變。”

一系列組合拳下,期末融創賬面現金余額達1257.3億。2020年上半年,集團預計可售貨值超3400億元,將為融創貢獻大量經營現金流。

謹慎拿地抵御波動

疫情沖擊下,地產銷售遇阻,不乏企業下調全年業績預期。但近期以來,房企發債潮涌現,流動性稍有寬松,開發商再次沖至土地市場肉搏。

據上海易居房地產研究院最新發布的《中國百城居住用地價格報告》,1~2月份,全國100個城市居住用地價格為5863元/平方米,同比上漲20.4%,地價不跌反漲。

對土地市場此番熱流,孫宏斌依然表現出審慎態度。

“今年二三月份地價比較堅挺,溢價率比去年下半年有上升,熱點城市大家去搶,最后地就貴了。”他說,不確定地價是否會繼續上漲,融創拿地時依然會謹慎。

孫宏斌謹慎的底氣,在于融創優質的土地儲備。2019年,融創拿下貨值約1.34萬億的高質量土儲。期末,集團確權土地儲備貨值約3.07萬億元,其中超82%位于一二線城市。

在融創的土地儲備中,超過60%是通過收并購獲取。多元化的拿地方式和強大的投資合作能力,對集團獲取優質項目儲備提供強大助益。

以去年收購環融資產包為例,融創以合理的價格,撬動貨值超過6200億元的優質土儲。該資產包貨值約90%的土儲位于成渝城市群及武漢、長沙、昆明等二線城市;其中確權土儲貨值超2200億元,平均成本不足1800元/平方米。

優質充足的土地儲備,將助力融創抵御疫情沖擊。同時,孫宏斌判斷,今年將是行業洗牌年,并購機會遠遠超過以往任何一年。對融創來說,機遇大過挑戰,集團將審慎把控,篩選符合自身要求的優質標的。

通過城市深耕,融創去年在43個城市的銷售金額排名進入當地市場前十。2020年,集團預計可售資源達8200億,其中超80%位于一二線城市,高質量的可售資源將對融創業績達成提供有力支撐。

提升綜合競爭力

截至目前,中國境內的疫情已得到控制,復工復產全面展開。但全球市場劇烈震蕩,再為經濟發展蒙上不確定性因素。不過融創管理層認為,當下“房住不炒”基調未變,房價不會大漲大跌。危機便是危中有機,綜合競爭力強、穩健發展的企業依然有優勢。

過去一年,融創通過環融資產包的收購高起點布局會議會展行業,成為中國最大的會議會展項目運營管理商;同時攜手清華大學在青島展開深度合作,進一步提升和豐富融創在醫療康養行業的布局。

長線投資邏輯下,上述幾大業務板塊正逐步成為融創新的利潤增長點。據第三方權威咨詢機構賽惟咨詢發布的數據,繼2018年之后,2019年融創服務的客戶滿意度再度達到90分,遠高于行業前十85分的平均水平,成為行業標桿。融創文旅持續調整優化經營策略,年收入大幅提升41%至28.5億元。

值得注意的是,為進一步提升經營質效,融創將于2020年優化資產結構,嚴控持有物業投資量。

經過連續幾年跨越式發展,融創已在行業規模、內部管理、市場口碑等多個維度站穩行業五強的龍頭地位。地產下半場,融創將借助積淀多年的產品質量和運營能力,以地產主業為核心,并著眼于長期價值,培育更多高質績優的增長點。


責任編輯:王衛民

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